Métodos de valoración y tasación de bienes inmuebles

metodos de valoración

La valoración inmobiliaria persigue en la mayoría de los casos, la obtención de un VALOR DE MERCADO (o precio por el que probablemente se vendería un inmueble en un escenario normal).

En la práctica habitual de la valoración inmobiliaria, los métodos con los que se realiza tal estimación son cuatro: COMPARACIÓN, RESIDUAL, COSTE Y ACTUALIZACIÓN.

Tales métodos existen con independencia de las principales leyes relativas a la práctica de la valoración en España (Ley del Suelo R.D.L.2/2008, la Normativa Catastral R.D.1020/1993 e Hipotecaria ECO/805/2003), es decir, que existen al margen de éstas.

Dichas leyes lo que hacen, es definir particularidades de los cuatro métodos de valoración de cara a la finalidad concreta que cada una de ellas persigue.

Así, en general, en una valoración de mercado no hay porque cumplir estrictamente ninguna de dichas normativas, sino centrarse en la propia filosofía de cada uno de los cuatro métodos. En esencia, la finalidad última es la de obtener el valor de mercado del bien inmobiliario.

Se exponen a continuación la filosofía principal junto con el procedimiento de aplicación, de cada uno de los cuatro métodos de tasación.

Método de comparación

Es el principal de los cuatro métodos de tasación, ya que suele estar presente en la mayoría de las valoraciones. Dicho método se basa en el ´principio de sustitución´ según el cual el valor de un inmueble, es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel.

Así, en el ámbito de la valoración de bienes inmuebles, cada bien es único y singular dada su posición fija y concreta en el espacio, frente a otras valoraciones en el que los bienes no poseen dicha cualidad.

En este sentido, la aplicación de coeficientes de homogeneización sobre los valores consultados de las distintas muestras, testigos o comparables obtenidos por estudios de mercado, es esencial para poder asimilar dichos valores a los del inmueble a valorar.

¿Cuál es el procedimiento del método de comparación?

  1. Búsqueda de testigos: En primer lugar, hay que verificar la existencia de un mercado con suficientes muestras o comparables para poder realizar este método. La orden ECO 805/2003, exige al menos un mínimo de seis muestras. Los testigos deberán ser lo más parecidos al inmueble de referencia y siempre dentro de la misma tipología edificatoria.
  2. Selección de variables a comparar: Una vez establecidos los testigos o muestras de referencia, se fijarán las diferentes variables a comparar en esos testigos, pertenecientes siempre a la misma tipología edificatoria. Entre las más comunes podremos encontrar las de: localización, calidades generales del edificio y particulares de la vivienda, estado de conservación, existencia de zonas comunes ajardinadas o piscina, vistas destacables hacia el entorno, altura en el bloque, valores singulares…
  3. Fijación de los coeficientes de homogeinización: Estos coeficientes son necesarios para homogeneizar las muestras con el objetivo de poder comparar relativamente unas con otras. El resultado final nos arrojará un valor ponderado de cada testigo con el que alcanzar el valor de tasación.
  4. Obtención del valor de tasación: Una vez ponderados, conciliaremos los valores mediante métodos estadísticos para alcanzar el valor de tasación final. En ese proceso estadístico se descartaran posibles valores extremos o contradictorios en la serie de valores de los diferentes testigos.

La aplicación del método de comparación es prioritaria sobre el resto, siempre que sea posible, por aportar el valor más justo y razonable.

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Método residual

El método residual se utiliza en la valoración de suelos allí donde no es posible la aplicación del método de comparación por falta de muestras o comparables.

A diferencia del método anterior, el bien a tasar (solar vacante), no se oferta a particulares sino a promotores inmobiliarios. Así, el método basa su filosofía en considerar el valor del suelo, como el valor residual fruto de una promoción inmobiliaria promovida por un hipotético promotor.

De esta manera, el valor de venta de un suelo vacante resultaría de restar al valor de venta esperado de la promoción inmobiliaria los gastos necesarios asociados. Siendo estos de tres grandes grupos: costes de construcción, gastos de promoción y el beneficio del promotor.

Según el periodo de tiempo a considerar, podemos hablar de dos tipos de método residual. El método residual estático, orientado a simulaciones aproximadamente menores de tres año. Y el método residual dinámico, orientado a periodos de tiempo mayores.

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Método del coste

Éste método tiene por objeto, valorar la reposición de un inmueble con los precios actuales de mano de obra y materiales. Deduciendo sobre ese valor, la depreciación sufrida por el paso del tiempo.

Su utilización se refiere únicamente edificaciones y nunca a suelos.

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Método de actualización

Según este método, todo bien que produzca rentas, o esté destinado a alguna actividad económica que genere rentas periódicas futuras en el tiempo, puede capitalizar o actualizar dicho valor al momento actual.

El valor obtenido es el denominado ´valor en renta´ de un inmueble.

Dicha actualización o capitalización se realiza sobre las rentas netas con un interés a determinar. Entendiendose por rentas netas, aquellas sobre las que se han deducido los gastos necesarios para la realización del arrendamiento o explotación. Por otra parte, el citado interés se obtiene de sumar al interés libre de riesgo, la tasa por riesgo propia del uso del inmueble asociado.

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Métodos a aplicar según el uso de inmueble

Salvo el método de comparación que es aplicable a cualquier uso, el resto se utilizarían según la circunstancia. A continuación puede acceder a los métodos aplicables al inmueble o terreno según el uso…

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