Métodos de valoración en la tasación inmobiliaria

Metodos

La valoración inmobiliaria persigue en la mayoría de los casos, la obtención de un VALOR DE MERCADO (o precio por el que probablemente se vendería un inmueble en un escenario normal). Así en la práctica habitual de la valoración inmobiliaria, los métodos con los que se realiza tal estimación, son cuatro: COMPARACIÓN, RESIDUAL, COSTE Y CAPITALIZACIÓN. Hay que indicar que tales métodos existen con independencia de las principales leyes relativas a la práctica de la valoración en España (Ley del Suelo R.D.L.2/2008, la Normativa Catastral R.D.1020/1993 e Hipotecaria ECO/805/2003), es decir, que existen al margen de éstas. Dichas leyes lo que hacen, es definir particularidades de los cuatro métodos de cara a la finalidad concreta que cada una de ellas persigue. Así en general, en una valoración de mercado no hay porque cumplir estrictamente ninguna de dichas normativas, sino centrarse en la propia filosofía de cada uno de los cuatro métodos, con la finalidad última de obtener el valor de mercado del bien inmobiliario. Se exponen a continuación de manera no exhaustiva, las filosofías principales de cada uno de los métodos:

 

COMPARACIÓN

Es el principal de los cuatro métodos, ya que suele estar presente en la mayoría de las valoraciones. Dicho método se basa en el ´principio de sustitución´ según el cual el valor de un inmueble, es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquel. Hay que señalar que en ámbito de la valoración inmobiliaria, cada bien es único y singular dada su posición fija y concreta en el espacio, frente a otras valoraciones en el que los bienes no poseen dicha cualidad. En este sentido, la aplicación de coeficientes de homogeneización sobre los valores consultados de las distintas muestras, testigos o comparables obtenidos por estudios de mercado, es esencial para poder asimilar dichos valores a los del inmueble a valorar. La aplicación del método de comparación es prioritaria sobre el resto, siempre que sea posible, por aportar el valor más justo y razonable.

 

RESIDUAL

El método residual es utilizado en la valoración de suelos allí donde no es posible la aplicación del método de comparación por falta de muestras o comparables. A diferencia del método anterior, el bien a tasar (solar vacante), no se oferta a particulares sino a promotores inmobiliarios. Así, el método basa su filosofía en considerar el valor del suelo, como el valor residual fruto de una promoción inmobiliaria promovida por un hipotético promotor. De esta manera, el valor de venta de un suelo vacante resultaría de restar al valor de venta esperado de la promoción inmobiliaria, los costes de construcción, los gastos de promoción y el beneficio del promotor. Según el periodo de tiempo a considerar, podemos hablar de dos tipos de método residual, el estático, orientado a simulaciones aproximadamente menores de tres años, y el dinámico, orientado a periodos de tiempo mayores.

 

COSTE

Éste método tiene por objeto, valorar la reposición de un inmueble con los precios actuales de mano de obra y materiales. Deduciendo sobre ese valor, la depreciación sufrida por el paso del tiempo. Su utilización se refiere a edificaciones y no a suelos.

 

CAPITALIZACIÓN

Según dicho método, todo bien que produzca rentas, o esté destinado a alguna actividad económica que genere rentas periódicas futuras en el tiempo, puede capitalizar dicho valor al momento actual, obteniendo lo que se denomina el ´valor en renta´ de un inmueble. Dicha capitalización se realiza sobre las rentas netas (rentas sobre las que se han deducido los gastos necesarios para la realización del arrendamiento o explotación) con un interés a determinar, obtenido de sumar al interés libre de riesgo la tasa por riesgo propia que la actividad o alquiler lleva asociado.